Weer uitstel Omgevingswet, en nu?

Weer uitstel Omgevingswet, en nu?weer uitstel Omgevingswet

Weer uitstel van de Omgevingswet? Alweer? Toch is dit een realistisch scenario. Het plenair debat dat op 21 juni 2022 zou plaatsvinden in de 1e kamer is uitgesteld. De planning van minister de Jonge voor een intensieve oefenperiode van 6 maanden (inclusief zomervakantie) was ook niet bepaald realistisch…  In een brief van 17 juni jl. blijft hij echter volhouden dat de problemen worden opgelost. Het zal wel. Dat gedraai is toch om gek van te worden? Hoe ga je hier nu mee om?

Die Omgevingswet komt er, welke bokkesprongen politici ook maken. De beweging en richting naar verdergaande digitalisering zijn niet meer te stoppen. Of je dat nu goed vindt of niet. De Omgevingswet is feitelijk een groot ICT-project, veel meer dan wetgeving. Ga dus als RO-professional niet achterover leunen en maak er zelf iets van.

Waarom jouw baan als ambtenaar verdwijntEen vervelende boodschap? Maak je borst maar nat! Ook in het Omgevingsrecht en in de RO-praktijk van juristen, beleidsmedewerkers en planologen rukt de digitalisering steeds verder op. Er zijn steeds minder mensen als jij nodig. Ook bij vergunningen en omgevingsplannen. Die richting gaan we al uit, of je nu voor of tegen bent. Een interessant boek over de toekomst van digitalisering en werk is van Andrew Yang. Er staan hele interessante, maar ook confronterende zaken in over de gevolgen voor professionals. Gelukkig ook oplossingen. Ik heb er als jurist veel van geleerd.

Ja maar… er is personeelstekort Dwars door de Omgevingswet heen lopen kost veel tijd en vraagt veel geduld. Ook zelf een basis-casco maken voor de gemeente is veel werk. Je moet worstelen door gemeentelijke en provinciale verordeningen, Bruidsschat, Bkl, bestemmingsplannen, etc. Ook hakken en snoeien in regels hoort erbij. Dat betekent ook zelf moeite doen en vooral niet alles maar uitbesteden aan externen. Ik ken alle excuses: ‘Hoe kan dat nou? Er is personeelstekort‘, ‘Er is zoveel werk, ik kan het er niet bij hebben‘. Allemaal waar, maar wil je toe blijven kijken of ga je in eigen kennis investeren?

Ook wij hebben de afgelopen 2 jaren die reis gemaakt, met net zoals jij een uitgebreide RO- en gemeentelijke ervaring. We zijn ook enthousiast geworden, hoewel we eerst ook best sceptisch waren. We hebben inmiddels al mooie instapcasco’s gemaakt voor gemeenten. Jij kunt ze verder uitbouwen en zo kennis opdoen en veel tijd besparen.

Alles uitbesteden levert meer werk op voor de gemeente en je kennis holt achteruit  

  • Maak als gemeente je eigen instap-casco (start-omgevingsplan), hulp inschakelen is prima, maar besteed niet alles uit.
  • Uit eigen ervaring weten we dat alles uitbesteden ook extra werk oplevert bij jezelf: controleren, heen-en-weer-mailen, weer controleren, enz.
  • Zelf kennis opdoen van het omgevingsplan en er mee werken is cruciaal voor RO-medewerkers. Het levert meer inzicht op en je werk wordt er veel leuker door.

Doe kennis op en bespaar tijd In 6 stappen een start-omgevingsplan

Meer weten? Bel 010 – 307 2273 of mail.

Agrarische adviescommissie heeft het weer mis

Agrarische adviescommissie heeft het weer misagrarische adviescommissie

Ook onder het regime van de Omgevingswet zullen gemeenten agrarische adviescommissies blijven inschakelen. Op zich is er niets mis mee om je door experts te laten adviseren. Deze commissies moeten vaak beoordelen of een aanvrager al dan niet een volwaardig of reëel agrarisch bedrijf heeft. In de praktijk hebben deze commissies veel te veel macht en wordt hun advies als ‘harde waarheid’ beschouwd door gemeenten. Als het advies negatief is, dan is meestal de toon al gezet. Het is dan voor een aanvrager bijna onmogelijk om het tij te keren. Met name is dit het geval als er sprake is van een startend bedrijf. Maar ook bij een bestaand bedrijf kan het onnodige drempels opwerpen.

In dit geval gaat het om een weigering omgevingsvergunning te verlenen voor een werktuigenberging bij een vleesveebedrijf. De betreffende bestemmingsplanregel luidt als volgt: “Agrarische bedrijfsgebouwen en bedrijfswoningen mogen uitsluitend worden gebouwd, indien de noodzaak voor een doelmatige agrarische bedrijfsvoering is aangetoond en de bouw plaatsvindt ten behoeve van een reëel of volwaardig agrarisch bedrijf (…)”. Volgens de gemeente is de aanvraag in strijd met het bestemmingsplan. De gemeente heeft de hulp ingeroepen van een agrarische adviescommissie en deze heeft geoordeeld dat er geen sprake is van een reëel agrarisch bedrijf.

De Afdeling is van oordeel dat de gemeente zich niet heeft kunnen baseren op het advies van deze commissie: “De Afdeling is van oordeel dat er in het bijzonder aanleiding was om de SABc om een reactie te vragen met betrekking tot de werkzaamheden die betrekking hebben op het grasland en de ruwvoerteelt en de vraag naar het groeiperspectief van het bedrijf. Weliswaar heeft het een tijd geduurd voordat appellant inhoudelijk op het advies van de SABc heeft gereageerd, maar dat betekent niet dat het college aan de (…) bezwaren tegen het advies van de SABc voorbij kon gaan.” Lees meer in r.o. 5.7 van uitspraak ABRS 23 februari 2022, no. 202005213/1/R4.

Aan RO-medewerkers van gemeenten: neem niet klakkeloos het advies van agrarische adviescommissies over. Geef ook de aanvrager de kans en de tijd om met een onderbouwing te komen die ingaat op het advies. Uiteraard hoef je geen genoegen te nemen met feitelijke onzin of onderbouwingen van een paar zinnen, maar er bestaan meer waarheden dan deze commissies aangeven. Het is een advies, meer niet. Ook binnen de agrarische sector gaan de ontwikkelingen hard en zijn er meerdere aanvliegroutes om tot een volwaardig of reëel bedrijf te komen. Probeer hier voor open te staan en wijs het niet op voorhand al af. Ondernemerschap is onzekerheid en vergt lef. Neem ook die aspecten mee. Dat is al winst.

Begrippen omgevingsplan standaardiseren?

Begrippen omgevingsplan standaardiseren?begrippen omgevingsplan

In het systeem van de Omgevingswet (Ow) is het de bedoeling om zoveel mogelijk gestandaardiseerde begrippen te gebruiken in het omgevingsplan. De begrippen die zijn opgenomen in de Ow hoef je niet op te nemen in het omgevingsplan, omdat deze op grond van artikel 1.1. Ow ook gelden voor het omgevingsplan. Voor de begrippen die zijn opgenomen in de AmvB’s geldt dit niet.

Bij het opnemen van begrippen voor het gemeentelijke omgevingsplan is het belangrijk om kritisch te kijken en vragen te stellen:

  • Is het nodig een definitie op te nemen in het omgevingsplan?
  • Is het begrip onduidelijk zonder definitie?
  • Hanteren we de begrippen zoals die zijn opgenomen in de AmvB’s?

In bestemmingsplannen staan vaak heel veel begrippen. Deze zijn in de loop van de tijd ontstaan en erin geslopen. Vaak door gewoonte, begrippen over te nemen van het oude bestemmingsplan en onvoldoende na te denken of de begrippen wel nodig waren. Het is verleidelijk om allerlei begrippen op te nemen onder het motto ‘baat het niet, dan schaadt het ook niet’. Of uit angst om begrippen te schrappen. De begrippen die staan opgenomen in de AmvB’s staan in een bepaalde context. Soms vanuit een bouwtechnische bril en de andere keer vanuit milieu- of bouwbelangen. Het is belangrijk om je dat te realiseren. Een illustratie hiervan tref je aan in een uitspraak van de Afdeling van 9 februari 2022. In deze uitspraak gaat het om de begrippen wonen en logiesfunctie, elk met een eigen context. Dé definitie bestaat niet.

Ga eens met een stofkam door alle definities die zijn opgenomen in de geldende  bestemmingsplannen van de gemeente. Zijn die nog steeds relevant? Gaan we die ook gebruiken voor het nieuwe omgevingsplan? Bekijk jurisprudentie over begrippen. Zijn ze nog actueel? Uit eigen ervaring weten we dat begrippen in bestemmingsplannen vaak pas echt doordringen na juridische procedures of bij het toetsen van bouwplannen. ‘Oeps, dit bouwplan toelaten was niet de bedoeling’. Doe er je voordeel mee bij het maken van het juridische basiscasco voor het nieuwe omgevingsplan.

Vanuit het Rijk is het devies: ga terughoudend om met begrippen in het omgevingsplan. Begrippen moeten ondersteunend zijn en een doel hebben voor het omgevingsplan. Daar zit wat in. Vanuit het Rijk (en VNG) wordt ook standaardisatie van begrippen geadviseerd: de harmonisatie van begrippen. Dat laatste is vooral ingegeven vanuit het DSO-LV (samengevat: ICT-doeleinden of wel machineklaar maken). Op zich prima uitgangspunten, maar mensen die werken of gewerkt hebben in de gemeentelijke praktijk weten ook: de praktijk is weerbarstig, contextafhankelijk en niet altijd te vatten in zwart/wit ICT-terminologie. Dat is een illusie. Ook maakt het gebied waar het plan geldt nogal uit.

Ons motto is: eerst een samenhangend juridisch omgevingsplan, daarna het ICT-gedeelte. De ICT moet dienend zijn aan het omgevingsplan, en niet andersom.

Grondentrechter Raad van State blijft gelden

Grondentrechter Raad van State blijft geldengrondentrechter beroep

Tussen het instellen van beroep en hoger beroep geldt in het bestuursrecht in het algemeen een grondentrechter. Dat wil simpelweg zeggen dat iemand in hoger beroep geen nieuwe gronden kan aanvoeren dan die in beroep naar voren zijn gebracht. Op de in hoger beroep ingebrachte gronden wordt door de Raad van State inhoudelijk niet op ingegaan. Voor het omgevingsrecht geeft de Raad van State in een uitspraak van 9 februari 2022 het volgende aan:

De Afdeling heeft in haar uitspraak van heden (…) overwogen dat zij ter bevordering van de rechtseenheid en om redenen van rechtsbescherming aanleiding ziet de grondentrechter tussen beroep en hoger beroep te verlaten. In die uitspraak is ook overwogen dat dit niet geldt voor het omgevingsrecht. De Afdeling zal in omgevingsrechtelijke zaken de grondentrechter tussen beroep en hoger beroep blijven hanteren. De reden daarvoor is dat in zaken over omgevingsrechtelijke besluiten in het merendeel van de gevallen belangen van derden zijn betrokken. Daarin verschillen omgevingsrechtelijke zaken van niet-omgevingsrechtelijke zaken, waarin in het merendeel van de gevallen sprake is van tweepartijengeschillen. Vanuit een oogpunt van rechtszekerheid voor die derden is het van belang dat de bestuursrechter niet alleen waakt over de procespositie van derden die hoger beroep instellen, maar ook voor de procespositie van de overige partijen waaronder die van vergunninghouders (…). Daar komt bij dat het in omgevingsrechtelijke zaken vaker gaat om zaken met grote maatschappelijke belangen zoals infrastructurele projecten, woningbouw en energietransitie met korte wettelijke afdoeningstermijnen waarvoor een efficiënte rechtsgang extra van belang is. Ook daarom is het nodig dat de omvang van het geding in die zaken tijdig wordt afgebakend. In zaken over het omgevingsrecht blijft daarom als uitgangspunt dat de grondentrechter tussen beroep en hoger beroep toepassing blijft vinden. Alleen als is uitgesloten dat het toestaan van één of meer nieuwe gronden in hoger beroep leidt of kan leiden tot benadeling van derde-belanghebbenden, kan de bestuursrechter een uitzondering maken op genoemd uitgangspunt. Voor zaken die onder het procesrecht van de Crisis- en herstelwet vallen, geldt echter dat de grondentrechter steeds wordt toegepast.” Lees meer in rechtsoverweging 7.

MH: Vanuit de kant van de overheid lijkt dit gunstig. ‘Gezeur’ van de burger dat inhoudelijk niets toevoegt, hoeft bij procedures bij de Raad van State niet langer te worden behandeld. Vanuit het oogpunt van efficiency en kosten is daar veel voor te zeggen. Toch knaagt er iets. In omgevingsrechtelijke zaken heeft de gemiddelde burger een grote kennisachterstand en is het vrijwel onmogelijk gaten te schieten in besluiten van de overheid. Met name bij grote projecten met dito gevolgen kan dit uitgangspunt nadelig uitpakken. Grote projecten zullen vrijwel altijd doorgang vinden. De overheid kan dure gespecialiseerde advocaten veroorloven en andere specialisten die voor de gemiddelde burger onbereikbaar zijn. Een procedure vertragen kan wel, de overheid doet het huiswerk dan opnieuw door bijvoorbeeld nieuw onderzoek te doen, maar uiteindelijk komt het project er toch. Dat is geen goede ontwikkeling. Ook de overheid maakt fouten en neemt beslissingen die niet altijd goed uitpakken voor mensen. Uiteindelijk is de overheid er voor de burger (lees: mensen), en niet andersom!

Omgevingsplan met teveel flexibiliteit?

Omgevingsplan met teveel flexibiliteit?Omgevingsplan

In de huidige wereld waar ontwikkelingen zeer snel gaan is een flexibel bestemmingsplan erg prettig voor de praktijk. Een bestemmingsvlak met ruime mogelijkheden en het kunnen wisselen van functies zonder omgevingsvergunning is prettig. Dit geldt ook voor omgevingsplannen. De grens is het rechtszekerheidsbeginsel. Een bestemmingsplan of omgevingsplan moet ook rechtszekerheid bieden aan burgers. Niet alles moet kunnen, er zijn grenzen. Die grenzen zijn niet altijd eenvoudig te trekken.

Een mooi voorbeeld uit de praktijk biedt een uitspraak van de Raad van State van 9 februari 2022. Het bestemmingsplan in kwestie maakt uitbreiding mogelijk voor een recreatiepark. Een deel van het plangebied is ingedeeld voor dagrecreatie. Dit terrein staat open voor de gasten van het park. Verder is er ook bebouwing voorzien voor het houden van paarden voor de gasten van het park. Van een manege is volgens de raad geen sprake. Op het terrein zijn verder sport- en speelvoorzieningen beoogd. Voor het gehele terrein is een specifieke indeling gemaakt. Een belangrijk aspect is echter niet uitgevoerd: het vastleggen van het gebruik en de indeling in planregels. Hier wringt de schoen: “Verder stelt de Afdeling vast dat naast het feit dat de beoogde perceelindeling niet is opgenomen in de planregels, ook onduidelijk is wat in de planregels moet worden verstaan onder dagrecreatie en voorzieningen voor dagrecreatie. Beoogd is de paardenvoorzieningen op het perceel uitsluitend beschikbaar te stellen voor maximaal 20 paarden van de gasten van het nabijgelegen vakantiepark (…). Dit volgt echter niet uit de planregels. Hetzelfde geldt voor de dagrecratieve activiteiten die buiten het multifuntionele gebouw in de buitenlucht worden aangeboden. Beoogd is dat die activiteiten geen zelfstandige verkeersgeneratie veroorzaken, omdat die activiteiten uitsluitend beschikbaar zijn voor de gasten van het nabij gelegen vakantiepark en voor wandelaars, fietsers en ruiters uit de omgeving, maar dit volgt niet uit de planregels. (…). 

Vergunningvrij bouwen en omgevingsplan

Vergunningvrij bouwen en omgevingsplan vergunningvrij bouwen

De tendens van de afgelopen 20 jaar is dat er vergunningvrij steeds meer mogelijk is. Dit zijn meestal bouwactiviteiten met een relatief beperkt ruimtelijk impact op de omgeving. Onder de Omgevingswet (Ow) wordt dit uitgangspunt in beginsel voortgezet. De verandering is wel dat voorheen het Rijk de gevallen aanwees die vergunningvrij waren en onder de Ow mag de gemeente dat ook doen in het omgevingsplan.

Er bestaan onder de Ow 2 vergunningplichten voor bouwactiviteiten, dit wordt de knip genoemd:

  • vergunningplicht voor bouwen (de ‘bouwtechnische’ toets)
  • vergunningplicht voor omgevingsplanactiviteiten (de ‘ruimtelijke’ toets).

Ook voor de vergunningplichtige activiteiten is deze knip aangebracht. Het Bbl bevat 2 lijsten van activiteiten waarvoor geen vergunning nodig is:

  • artikel 2.15d van het Bbl: deze gevallen zijn vrijgesteld van de bouwtechnische toets
  • artikel 2.15f van het Bbl: deze gevallen zijn vrijgesteld van de ruimtelijke toets.

Gemeenten hebben in het omgevingsplan de vrijheid om zelf bepalen welke (omgevingsplan)activiteiten vergunningvrij zijn en welke niet. De term ‘omgevingsplanactiviteit’ is enigszins verwarrend. Het is een verzamelbegrip voor alle soorten van vergunningplichten en betreft zowel gebruiken als bouwen.

Om een bouwwerk onder de Ow geheel vergunningvrij te kunnen realiseren moet een bouwwerk zowel op de vergunningvrije lijst van de bouwtechnische toets staan (artikel 2.15d) , als op de lijst waarvoor geen ruimtelijke toets nodig is (artikel 2.15f). Als een bouwwerk maar op één van de lijsten voorkomt, moet voor de andere activiteit een vergunning worden aangevraagd.

De opvallendste wijzigingen ten opzichte van de Wabo zijn:

  • Er wordt geen onderscheid gemaakt in voor- en achterzijde (achtererfgebied) als het gaat om de vergunningvrije activiteiten voor de bouwtechnische toets. Alle bijbehorende bouwwerken van maximaal 5 meter hoog, zonder dakterras of balkon, zijn voor de bouwtechnische toets vergunningvrij: zowel voor de voorgevel als achter de achtergevel.
  • Bijbehorende bouwwerken komen als categorie niet meer voor op de lijst van vergunningvrije bouwwerken voor de ruimtelijke toets. Dat betekent dat alle bijbehorende bouwwerken weer vergunningplichtig worden, tenzij de gemeente in het omgevingsplan deze categorie alsnog vergunningvrij aanmerkt.

Kadastrale perceelsgrens of feitelijke perceelsgrens?

Kadastrale perceelsgrens of feitelijke perceelsgrens? kadastrale perceelsgrens

Bij het verlenen van omgevingsvergunningen of bij toetsing van een bouwplan aan een bestemmingsplan speelt dit vaak. Wat telt: de kadastrale perceelsgrens of de feitelijke perceelsgrens? En hoe zit dat bij de Omgevingswet? Eerst maar eens de situatie onder de Wro en Wabo. De Afdeling geeft in een uitspraak van 26 januari 2022 het volgende aan:

Bij de vaststelling van de omvang van een bouwperceel is de actuele situatie bepalend, waarbij in beginsel wordt uitgegaan van kadastrale percelen. In afwijking van dit uitgangspunt kan een wijziging in eigendomsverhouding, die na vaststelling van het bestemmingsplan is ontstaan, van belang zijn voor de vraag of de omvang van het bouwperceel is gewijzigd. De Afdeling stelt vast dat tussen partijen in geschil is of de kadastrale perceelsgrens nabij de uitbouw een juiste weergave is van de eigendomsverhoudingen (…). De vraag of de kadastrale perceelsgrens door verjaring is gewijzigd is een kwestie van privaatrechtelijke aard die in deze procedure over het bouwplan niet ter beoordeling staat. Deze vraag is aan de burgerlijke rechter voorgelegd (…) en omdat de burgerlijke rechter zal moeten beoordelen of de eigendomsverhoudingen zijn gewijzigd, maakt de enkele aanwezigheid van objecten die behoren bij het aangrenzende perceel en die in afwijking van de kadastrale grenzen zijn geplaatst, niet dat het kadastrale perceel niet langer als de actuele situatie heeft te gelden. (…).”

Onder het stelsel van de Omgevingswet wordt gebruik gemaakt van verschillende begrippen die te maken hebben met de opdeling van gronden:

  • kavel: een aaneengesloten oppervlakte gronden van een eigenaar, omgeving door gronden van andere eigenaren of door openbare wegen of spoorwegen, of door niet overschrijdbare waterlopen. (Zie Omgevingswet).
  • bouwwerkperceel: perceel dat als uitgangspunt dient bij het toetsen van een bouwwerk aan de regels van dit besluit (zie Besluit bouwwerken leefomgeving)

Belangrijk is om de begrippen te zien in de context van de AmvB of wet waarin ze voorkomen. De begrippen die in de Omgevingswet staan gelden bij inwerkingtreding van de Omgevingswet ook rechtstreeks voor het omgevingsplan. Besef dus dat je in het omgevingsplan geen begrippen moet opnemen die hier afbreuk aan doen of een andere uitleg geven.

juridisch casco omgevingsplan 3 tips

juridisch casco omgevingsplan
gehele Omgevingswet

Juridisch casco omgevingsplan 3 praktijktips

Hopelijk wordt de nieuwe datum voor de inwerkingtreding van de Omgevingswet 1 januari 2023. Het ICT-gedeelte is nog lang niet af. Het is belangrijk om te beseffen dat de ontwerpgedachte achter de motorkap van de Omgevingswet vooral ICT-gedreven is. Dit terwijl een omgevingsplan een juridisch document is. De ICT-wereld en juridische wereld kunnen flink botsen met elkaar! Het is belangrijk om je dat bij het ontwerp voor het basiscasco te realiseren.

Naar een juridisch samenhangend basiscasco omgevingsplan We hebben toch het VNG-casco als voorbeeld? Een goed basiscasco moet juridisch goed in elkaar zitten. Zonder juridische samenhang en basis uitgangspunten kan de praktijk er niet mee werken. Het rechtszekerheidsbeginsel is een van de belangrijkste uitgangspunten. Ook moet de gemeente regels kunnen handhaven. De huidige TPOD’s en voorbeelden in handreikingen zijn vooral ontworpen voor het ICT-gedeelte. Dat is belangrijk, maar het ICT-gedeelte mag niet leidend zijn voor de opbouw van het omgevingsplan. Het omgevingsplan dient uiteindelijk gebruiksgemak op te leveren voor alle gebruikers. Het huidige gevaar zit vooral in het ontbreken van het totaaloverzicht, samenhang en het losraken van de dagelijkse complexe realiteit bij de gemeente. Die is immers weerbarstig en vol met grijstinten. De dagelijkse realiteit is niet zwart/wit en simpel.

TIP 1 Neem niet klakkeloos het casco van de VNG-over – Een casco zorgt voor een basisstructuur. Het is een denkkader en een kapstok voor de opbouw van het omgevingsplan. Zoals de VNG zelf ook aangeeft in hun casco, zijn de regels in die structuur illustratief. Het gaat niet om modelbepalingen. Je kunt er inspiratie aan ontlenen, maar neem dit niet zo maar over. De samenhang is ver te zoeken. Het basis uitgangspunt voor een omgevingsplan moet zijn dat het duidelijkheid biedt voor de praktijk: wat is er toegelaten op een bepaalde locatie? Hoe hoog mag een gebouw zijn? Onder welke voorwaarden? In de praktijk spelen vaak hele basale vragen. Dit verandert niet door de Omgevingswet, of het nu bestemming heet zoals in een bestemmingsplan, activiteit of functie. Een begrijpelijke indeling vormt een belangrijke basis om te kunnen voldoen aan de doelstellingen van de Omgevingswet. Daar is veel denkwerk voor nodig. Onderschat dit niet en neem zelf de regie!

TIP 2 – Neem het rechtszekerheidsbeginsel als uitgangspunt – In Chw-plannen is door veel gemeenten geoefend om alvast te werken met de mogelijkheden van de Omgevingswet. In deze plannen staan vaak ‘zachte regels’ en ‘open normen’ opgenomen. Dit om doelen van de Omgevingswet na te streven met soms verwijzingen naar beleidsregels. Dit klinkt heel mooi. De Raad van State maakt er echter korte metten mee in bijvoorbeeld een uitspraak van 27 oktober 2021. Rechtszekerheid is ontzettend belangrijk voor de praktijk. Hou er dus rekening mee bij het ontwerpen van het casco!

TIP 3 – Deregulering is mooi, maar niet altijd realistisch – Deregulering valt toe te juichen, hoe minder regels hoe beter. We willen allemaal eenvoud. Vraag je altijd wel af waarom de betreffende regel is opgesteld in het verleden. Met welke doelstelling en geldt die nog steeds? Dit geldt ook voor de eenvoud van een op het oog prettig uitziend casco. Het mag geen cosmetische operatie worden. Het doel dient te zijn: een begrijpelijk en juridisch samenhangend omgevingsplan dat rechtszekerheid biedt. Dit laatste wordt ontzettend onderschat.

Heb je geen tijd voor een goed basis-casco? Vraag je je af hoe te beginnen? Bel 010 – 307 2273 of mail naar contact@omgevingsplanonline.nl voor meer informatie.

Wij, ervaren omgevingsjuristen, ontlasten gemeenten bij de praktische invoering van een start-omgevingsplan. We zijn praktische denkers en doeners. Op basis van praktijkervaringen weten we met welke praktische obstakels de gemeente moet dealen. Wat we doen:

  • doorlichten tijdelijk omgevingsplan
  • maken van een goed en samenhangend juridisch basis-casco voor het omgevingsplan
  • alle afstemming en overleg met gemeentelijke medewerkers, omgevingsdienst en gemeentebestuur
  • opstellen regels voor het nieuwe omgevingsplan (basisset regels voor omgevingsplan in software).

Meer informatie nodig? Bel 010 – 307 2273.

Plattelandswoning en Omgevingswet

Plattelandswoning en Omgevingswetplattelandswoning en Omgevingswet

Onder de Wro en Wabo – Over de plattelandswoning zijn al veel uitspraken van de Raad van State verschenen. Hoewel de bedoeling van de wetgever ooit goed was, is de praktijk weerbarstiger. Een voormalige agrarische bedrijfswoning die planologisch wordt omgezet naar plattelandswoning wordt niet langer beschermd tegen emissie van het naastgelegen agrarische bedrijf waartoe de woning voorheen behoorde. So far so good zou je zeggen. De belangenafweging die de gemeente moet maken is echter veel uitgebreider dan dat aspect van een goede ruimtelijke ordening ingevolge de Wro. In een uitspraak van de Afdeling van 19 januari 2022 wordt dat nog eens mooi uiteen gezet. Het verdere onderdeel van de bedrijfsvoering van de agrariër dient ook te worden meegenomen, zoals beperking van uitbreidingsmogelijkheden in de toekomst. Daarnaast uiteraard het woon- en leefklimaat van de woning zelf. Hoe zit dat onder de Omgevingswet? Blijft dit hetzelfde?

Onder de Omgevingswet – Ook onder de Omgevingswet kan een voormalige agrarische bedrijfswoning worden omgezet naar plattelandswoning. Dit kan via een omgevingsplan of via de weg van een omgevingsvergunning (omgevingsplanactiviteit). In het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) zijn een aantal artikel opgenomen die gaan over de plattelandswoning. Artikel 5.62 Bkl bepaalt onder meer dat het omgevingsplan kan bepalen dat betreffende waarden, zoals geluid, niet van toepassing zijn op een geluidgevoelig gebouw dat eerder functioneel verbonden was met die activiteit. Dit geldt ook voor het onderdeel trillingen (artikel 5.85 Bkl), slagschaduw bij windturbines (artikel 5.89e) en geur (artikel 5.96). De bepalingen gelden eveneens voor voormalige bedrijfswoningen op bedrijventerreinen en bij horeca. De bepalingen zijn dus uitgebreider dan onder de Wro en Wabo. Luchtkwaliteit is niet meegenomen. Voor dat aspect wordt geen onderscheid gemaakt tussen plattelandswoningen en ‘normale’ woningen.

Pas een brede belangenafweging toe – Hoewel de accenten van de Omgevingswet anders liggen dan in de Wro, verandert er voor de gemeente bij de afweging van belangen niet zoveel. Let er goed op dat het agrarische bedrijf niet wordt belemmerd in de bedrijfsvoering in brede zin. Dat is meer dan de onderdelen die worden genoemd in bovengenoemde artikelen. Een boerenbedrijf kent weinig rust en gaat 7 dagen per week door. Met name in de veeteelt is dat het geval. Dat is een ander ritme dan die van de bewoners van de plattelandswoning met doorgaans een kantoorbaan. Die willen rust in het weekend. Houd rekening met dit soort praktische ‘boerenverstand’ aspecten. Verder is de praktijk weerbarstig. Een boerenbedrijf heeft nu eenmaal ruimte nodig voor de activiteiten.

Benieuwd hoe je de plattelandswoning kunt opnemen in het omgevingsplan? Bel 010 – 307 2273 voor meer informatie of vul onderstaand formulier in.

 

Omgevingsplan opstellen? Durf fouten te maken!

Omgevingsplan opstellen? Durf fouten te maken!omgevingsplan opstellen

Een mooi artikel op pagina 49 uit het jaarboek 2021 van de Blauwe Kamer laat zien dat ook in de wereld van de ontwerpers de angst om fouten te maken erin is geslopen. In het artikel ‘De onmisbare handschets’ staat onder meer het volgende: “Ontwerpen is een onzeker proces dat bestaat uit eindeloos zoeken en uitproberen. Het lijkt erop dat we die onzekerheid niet meer durven tonen.”. Ik vind de laatste jaren dat veel stedenbouwkundige ontwerpen en afbeeldingen erg op elkaar lijken. Dat komt omdat stedenbouwkundige bureaus en ontwerpers vrijwel allemaal dezelfde tekenprogramma’s gebruiken, zoals Photoshop. Ik vind dat erg jammer. De plaatjes zijn erg saai. Waar is het stempel van de ontwerper? Het artikel gaat mooi in op de zintuiglijke ervaring van met de hand tekenen. Digitale tekenprogramma’s of apps zijn uitstekende hulpmiddelen, maar hebben ook nadelen: allemaal dezelfde bomen, blije mensen en gebouwen uit dezelfde beeldbank op afbeeldingen. Er zit geen bezieling in. Het aangehaalde artikel uit de Blauwe Kamer gaat hier op in en ik vind het zeer herkenbaar. Het geldt namelijk niet alleen voor ontwerpers, maar ook voor juristen, planologen en beleidsmedewerkers bij de overheid en adviesbureaus.

Wat heeft dit met het omgevingsplan te maken? Nou, dat iedereen uit onzekerheid dezelfde handreikingen volgt. Ook het proces van de totstandkoming van een omgevingsplan is een pad van onzekerheid, uitproberen en van vallen en opstaan. Het valt me de laatste jaren op dat veel mensen bang zijn om fouten te maken. Niemand heeft ooit gewerkt met de instrumenten uit de Omgevingswet. Het is voor iedereen nieuw, laat je dus niet overrompelen door handreikingen en experts die suggereren het allemaal te weten. Dat is niet zo. Durf dus los te komen van het narratief van de aangereikte voorbeelden. De handreikingen die in omloop zijn of voorbeelden van experts kunnen prima functioneren als inspiratiebron of als hulpmiddel bij de start van het proces van de totstandkoming van een omgevingsplan. Maar durf er van los te komen en probeer ook iets anders uit als dat je beter lijkt. Experimenteren en fouten maken staan voor vooruitgang! Controle en angst voor fouten bevriezen ontwikkeling en vooruitgang. We leven op dit moment in een tijd waarin controle, veiligheid en beheersing dominant zijn. In alle opzichten. Je hoort de hele dag niets anders. Het is buiten onze muren of bubbel heel eng, we moeten volgens de rijksoverheid de hele dag bang zijn, achter een scherm zitten of op onze hoede zijn als we buiten komen. Ik chargeer een beetje, maar ik vind deze tendens zo jammer. Controle over alles willen hebben is een illusie. Hoewel het heel menselijk is om fouten te willen voorkomen, zorgt het ook voor angst en houdt het innovatie tegen. Fouten maken hoort bij innovatie en iets nieuws proberen. Het is vallen en opstaan en leren van fouten. Het vraagt lef en doorzettingsvermogen. En het mooie is: je werk wordt er een stuk leuker van!


Heb je geen tijd om een omgevingsplan op te stellen? Zie je op tegen het vele werk? Ben je benieuwd hoe wij het aanpakken? We helpen je graag op weg. Bel 010 – 307 2273 voor meer informatie of vul onderstaand formulier in.